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正山说法|面临拆迁?首先你得搞清是“馅饼”,还是“陷阱”!

时间:2021-11-10 13:45:39

在房屋征收拆迁中,拆迁方为了减少拆迁成本,想方设法地压低补偿,并且还根据拆迁户制定了各种套路应对不同情况,面对准备充分的拆迁方,拆迁户难道只能坐以待毙吗?当然不是!


每一位拆迁户都想得到合理合法的拆迁补偿,为了实现这个目标,拆迁户们需要做足准备工作。所谓“知己知彼,百战不殆”,熟悉拆迁人常用的手段对于被拆迁人进行维权很有必要,今天,正山律师为拆迁户们总结了拆迁方常用的几种套路。



1、 入户摸底调查

拆迁前夕,拆迁方的工作人员常以宣传拆迁拆政策为幌子,多次与被拆迁人谈话,深入了解被拆迁人家庭成员的状况以及各自的性格特点,后期针对拆迁户的不同性格对症下药,制定不同谈判方案。


正山律师小建议:拆迁前期,不要过多地接触拆迁方的工作人员,与对方交流时也不要过多地透露家庭信息,以及自己的真实想法,切勿给征收方以可趁之机。


2、主动开展房屋评估

开展房屋评估基本流程:征收方的工作人员先入户实际测量房屋面积、记录附属物及相关情况,然后根据一定的补偿标准对房屋进行评估,估算出具体价格。


但是在实务过程中中,拆迁方主要是按照房屋产权证的面积进行评估。在许多征收拆迁项目中,房屋评估只是走个过场,并未实际测量就草草出具评估报告,评估结果通常也比市场价格低许多。究其根本,负责房屋价格评估的评估公司大多是由征收方单方决定委托的,有些还根据数年前的评估标准对房屋价值进行评估,评估结果自然就与评估同时段的市场价值相差巨大,这对于被拆迁人来说显然是不公平的。


正山律师小建议:房屋评估时,一定要仔细核对评估公司给自己房屋的测量数据,是否有遗漏;评估报告是否合法,尤其需要注意评估公司的选定方式、评估依据、评估程序等是否合法,评估报告是否有至少两名评估师的亲笔签字,评估公司有没有加盖公章等。


3、设置奖励诱惑

① 设置奖励期限


在一些征收拆迁项目中,拆迁方往往通过设置“早搬迁奖励”的方式,诱惑被拆迁人尽快签订安置补偿协议。但是实践证明,许多案例中,奖励期后才签安置补偿协议的被拆迁人所获得的补偿不会少,只不过是通过其他名目给的,比如困难补助费等等。“羊毛出在羊身上”,换句话说,奖励实际上就是房屋本身的补偿,只是换了个由头来套路被拆迁人。


② 捆绑拆迁


征收方提出将几家被拆迁户捆绑在一起,一同签约可获得更高奖励,表面上拆迁方给予了被拆迁户的额外的补偿福利,但实则为:挑起内部矛盾,企图从内部瓦解被拆迁人。比如:多住户的院落拆迁,征收方要求院子里的所有住户都签约,各家才能拿到搬迁奖,已经签约的拆迁户会反过来帮助征收方给未签约户施加压力,严重时甚至会围攻、谩骂。


正山律师小建议:面对利诱,广大被拆迁户应当调整心态,切勿“捡了芝麻,丢了西瓜”。


4、预签约

征收方与被征收方签订一个预征收协议,称只是征询居民意见。但实际上,预征收风险重重,没有征收方所说的那样简单。很多被拆迁人对此不以为意,以为仅仅是一个预签约,可以等签正式拆迁协议时再跟征收方谈补偿条件。但是,事实上,预征收协议是一个附条件合同,一旦整个项目的预签约比例达标,该协议就自动生效了。


正山律师小建议:在面对此类行为时,被征收人应该团结一致,面对不合理的拆迁补偿时,应当拒绝签字,直到征收方作出合法、合理的补偿。


5、断水断电,暴力逼迁

征收拆迁项目进行到了后期,如果被拆迁人依旧不签协议,拆迁方甚至有可能采取威胁恐吓的手段,比如切断供水、停止供电、阻断进出道路等等,逼迫被拆迁人尽快搬离房屋;或者通过各种关系找到被拆迁人或者被拆迁人家属的单位,以开出相威胁,逼迫签约;更有甚者,有些拆迁方会采取威胁被拆迁户人身安全的手段,比如破坏房屋周边的治安。往家里扔砖头瓦片、砸门窗等,使被拆迁人产生内心恐惧心理,被迫签协议。


正山律师小建议:遇到暴力拆迁等突发状况,不能以暴制暴,尽量平复自己的心态,以免造成不必要的损害。


《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条规定,任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。


6、送达法律文书

拆迁方在征收拆迁项目进行的过程中,因为长期无法与拆迁户达成补偿协议,有时会直接作出行政裁决或房屋征收补偿决定。许多当事人收到上述法律文书,就觉得自己无路可走了,实际上并不是这样。对于上述法律文件,拆迁户可以寻求救济程序,但是切记一定得在法定救济期限提起程序,否则对方就可以申请进行合法的强拆。


正山律师小建议:千万不要错过期限!如果对补偿决定不服,要尽早提起救济程序。提起复议的期限是收到补偿决定起60天,提起行政诉讼的期限是6个月。


《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条规定:房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收的房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、省级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定, 并在房屋征收范围内予以公告。


被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。


【律师建议】

征地拆迁项目就像一个外形庞大、内里机关零件巧妙精细的机器,而违法开展的征拆项目往往是“金玉其外败絮其中”,也许表面看起来和合法的征拆项目没有区别,但内里却空空如也,无法正常运作,也经不起法律的检验。


被拆迁人要做的,就是见招拆招,掌握主动。积极与拆迁方进行协商,通过合法途径维护自身合法权益,必要时向专业律师咨询,委托律师,获得专业帮助,以期获得补偿利益最大化。


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