| 司法实践中，认定涉及拆迁房屋的租赁合同效力时，一般区分两种情形，一种是租赁合同订立后，房屋被列入拆迁范围;一种是房屋被列入拆迁范围后，订立租赁合同。依照2001年11月1日开始实施的《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《拆迁条例》)规定，针对第一种情形，租赁合同应当终止履行;针对第二种情形，租赁合同应认定无效。理由如下：
《拆迁条例》第12条规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：(一)新建、扩建、改建房屋;(二)改变房屋和土地用途;(三)租赁房屋。从该条规定可以看出，拆迁范围确定后，列入拆迁范围的房屋是禁止租赁的。在拆迁范围确定前订立的房屋租赁合同，属法律规定应当终止履行的情形;在拆迁范围确定后订立的房屋租赁合同，因违反了法律的强制性规定而应属无效。
2011年1月21日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收条例》)公布实施，《拆迁条例》同时废止。《征收条例》第16条规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。
《征收条例》实施后，司法实践中对于涉及拆迁的租赁合同效力仍认定合同终止或合同无效，笔者认为，此种认定不符合《征收条例》的规定。因为，对比《拆迁条例》和《征收条例》不难发现，《征收条例》规定拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人禁止从事的活动缺少了“租赁房屋”的内容。根据我国《合同法》有关合同终止和合同无效的情形，同时根据法无明文禁止即允许的原则，笔者认为，无论是房屋被列入拆迁范围前订立的租赁合同，还是房屋被列入拆迁范围后订立的租赁合同，均应认定合同有效更为合理，同时也符合《征收条例》的规定。反之，如果认定合同终止或合同无效，则缺乏相应的法律依据。
武加庆 |
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